Distrato de Apartamento na Planta

Entenda Como Funciona A Devolução De Imóvel Em Construção

Comprar um imóvel é muito provavelmente o sonho da maioria dos brasileiros e comprar imóveis na planta tem se tornado cada vez mais comum. Investe-se anos de economias financeiras para a aquisição de um imóvel que possa ser chamado de lar e se desvincular da obrigação de pagar aluguel. 

Uma das opções de compra de imóvel mais utilizada nos últimos tempos pelos brasileiros é a de compra de imóveis na planta, ou seja, compra de imóveis em empreendimentos que serão construídos futuramente, mas que iniciam suas vendas de forma antecipada a fim de arrecadar fundos que possam financiar a obra do próprio empreendimento.

Esta modalidade se faz cada vez mais frequente e um de seus principais motivos é a facilidade do pagamento se comparado a compra de imóveis já prontos.

Desta forma, a pessoa efetua compra do imóvel na planta, se comprometendo a realizar o pagamento de parcelas mensais, que geralmente equivalem a cerca de 30% do valor da compra, e a quitação do saldo devedor ao término da obra, através de recursos próprios ou de financiamento bancário.

Porém, o que acontece caso o comprador, por sua iniciativa própria, precise desistir da compra?

Imprevistos infelizmente acontecem. Você pode comprar um imóvel na planta e ser demitido do emprego, pode ser transferido e forçado a mudar-se para longe do futuro imóvel ou ainda, usando um exemplo bastante atual, uma pandemia pode ocorrer, fazendo com que o sonho da casa própria precise ser adiado.

Então, neste artigo, falaremos sobre como funciona o distrato deste contrato, ou seja, a desistência da compra.

O que é distrato?

Distrato é o cancelamento do contrato firmado entre o comprador e o vendedor. O comprador ou o vendedor por não esse ter mais condições ou interesse de continuar com a relação decide rescindir o contrato firmado anteriormente, estabelecendo um novo acordo.

Neste caso, o distrato substitui o contrato anteriormente firmado e serve como instrumento para estabelecer os termos em que a rescisão do contrato ocorrerá, definindo valores de multas, datas de pagamento e devolução de valores, por exemplo.

Para imóveis comprados na planta, o distrato pode ser feito a qualquer momento, até a entrega do bem. 

3 situações em que ocorre o distrato em contrato de compra e venda

O contrato de compra e venda de um imóvel pode ser cancelado em, basicamente, três casos:

1. Quando uma das partes não cumpre os termos do contrato;
2. Quando uma das partes não tem interesse em continuar com a relação;
3. Quando ambas as partes, de comum acordo, decidem não continuar com a relação.

No caso de uma das partes não cumprir com as cláusulas contratuais ou quando ambas resolvem não prosseguir com o contrato acordado anteriormente, existe um distrato. 

Ao ocorrer o distrato, todo o compromisso firmado entre o comprador e o vendedor referente ao contrato de venda de imóvel é cancelado e é necessário estabelecer os termos em que o cancelamento da negociação ocorrerá.

Prevendo esta situação, os contratos estabelecem cláusulas gerais para regular os direitos e deveres das partes em caso de distrato e, também, situações específicas que podem gerar a rescisão do contrato.

Lembre-se que o distrato não é um favor que a construtora faz para o adquirente, mas sim um direito que deve ser respeitado. 

Deste modo, caso o consumidor resolva rescindir o contrato, ele também terá o direito de pedir a suspensão do pagamento das prestações que vencerão depois do pedido de rescisão, bem como a devolução dos valores pagos.

Caso a solicitação de rescisão do contrato seja de interesse da construtora, vale avaliar se as cláusulas contratuais que justificam a rescisão não são abusivas para o consumidor.

Tornou-se comum as construtoras dificultarem ao máximo o distrato, obrigando o consumidor a iniciar uma verdadeira guerra burocrática, para ao final, ser informado que receberá de volta quantia irrisória se comparada aos valores totais que já foram pagos.

O que estabelece a Lei do Distrato

As contas e justificativas das construtoras para a retenção abusiva são as várias: uma série de retenções, despesas e multas, ocasionando um saldo a ser devolvido ao consumidor extremamente baixo. 

Não raro, em alguns casos a situação é ainda mais absurda, sendo exigido do consumidor o pagamento de saldo devedor para que se opere a rescisão sem que haja a devolução de qualquer quantia.

Para tornar o distrato mais transparente entre as partes, em 27 de Dezembro de 2018 foi aprovada a Lei nº 13.876/18, também chamada de Lei do Distrato.

Esta Lei estabelece percentuais a serem reembolsados em caso de distrato, porém, só é válida para Contratos firmados após o dia 27/12/2018. Isto significa que os contratos firmados anteriormente a esta data não devem observar o tratado na lei.

A Lei 13.876/18 estabeleceu critérios do percentual a ser devolvido ao comprador em caso de Distrato, bem como da sua data de pagamento.

Se o comprador optar por fazer o distrato por sua própria iniciativa, a retenção da construtora poderá ser de até 25% dos valores pagos, além do desconto integral dos valores pagos a título de comissão de corretagem.

Neste caso, os valores devem ser devolvidos em parcela única, no prazo de até 180 dias da data do distrato.

Porém, caso a incorporação esteja submetida ao patrimônio de afetação, o percentual de retenção pode ser de até 50% dos valores pagos pelo comprador, sendo que os valores deverão ser devolvidos num prazo máximo de 30 dias.

Mas e os contratos firmados antes da Lei de Distrato?

Alguns contratos de compra e venda preveem que o comprador, caso desista da compra durante as obras, terá de pagar uma multa de 50%, 60%, 70% e em alguns casos de até 80% sobre a totalidade dos valores pagos até então.

Ainda, há a previsão de que os valores serão devolvidos de forma parcelada, no mesmo número de parcelas pagas pelo Comprador até então.

Entretanto, estes percentuais de retenção e multa são considerados abusivos e podem ser questionados judicialmente.

Em casos semelhantes, o Tribunal de Justiça de São Paulo e o Superior Tribunal de Justiça possuem entendimento de que o percentual a ser retido pela construtora no caso da desistência do Comprador é de 10% a 20%, havendo assim o dever da construtora reembolsar o comprador de 80% a 90% dos valores pagos por ele.

Além disto, o Poder Judiciário entende que a devolução dos valores deve ser feita à vista, ou seja, em uma única parcela.

Por isto, antes de realizar um distrato – e até mesmo de assinar um contrato! -, é importante conhecer os seus direitos para se prevenir de cláusulas abusivas que podem representar enorme prejuízo financeiro.

 Se houve retenção abusiva por parte da construtora, é possível questionar os valores por meio de uma ação judicial e pleitear o reembolso dos valores.