Usucapião: Uma Das Formas Para Regularizar Os Documentos De Imóveis Urbanos Ou Rurais
A usucapião é uma das modalidades de aquisição da propriedade imóvel, caracterizando-se como um modo de aquisição originária, mediante exercício de posse mansa, pacífica, contínua e com ânimo de dono.
Ocorre por meio de prescrição aquisitiva, que é a modalidade de aquisição da propriedade mediante o decurso de determinado período de tempo.
Os fundamentos para a existência da usucapião são a segurança jurídica e a função social da propriedade.
PRESSUPOSTOS PARA CONFIGURAÇÃO DA USUCAPIÃO
Para a configuração do instituto da usucapião, é necessária a presença de três pressupostos:
- posse;
- tempo;
- ânimo de dono.
De acordo com o artigo 1.243 do Código Civil, é possível a soma de posses, ou seja, o atual possuidor pode somar a sua posse à do possuidor antecessor, para a configuração do pressuposto ‘tempo’ para a configuração da usucapião.
É preciso se atentar ao fato de que bens públicos não são passíveis de usucapião.
MODALIDADES DE USUCAPIÃO
As modalidades de usucapião existentes no ordenamento jurídico brasileiro são:
- Usucapião extraordinária;
- Usucapião ordinária;
- Usucapião constitucional (ou especial) rural ou pro labore;
- Usucapião constitucional (ou especial) urbana ou pro misero;
- Usucapião especial urbana coletiva;
- Usucapião familiar;
- Usucapião indígena;
- Usucapião administrativa.
USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA
Nos termos do artigo 1.238 do Código Civil, para adquirir a propriedade pela usucapião extraordinária é necessária a posse mansa, pacífica, ininterrupta pelo prazo de 15 anos e com ânimo de dono.
Esta posse independe de um título, ou seja, não é necessário nenhum documento para transmissão da posse ou da propriedade, basta a posse mansa e sem oposição pelo prazo ininterrupto de 15 anos.
O prazo cai para 10 anos, termos do parágrafo único do artigo 1.238, quando o possuidor estabelece no imóvel a sua moradia habitual ou exerce nele obras ou serviços de caráter produtivo.
Em nenhum dos dois casos acima é necessário comprovar a boa-fé do possuidor, já que nestes casos, existe uma presunção absoluta da boa-fé do possuidor.
USUCAPIÃO ORDINÁRIA
A usucapião ordinária está prevista no artigo 1.242 do Código Civil, e para a sua configuração é necessária a posse contínua e inconteste, com justo título e boa-fé, pelo prazo de 10 anos.
A expressão justo título do artigo 1.242 do CC, engloba qualquer ato jurídico hábil a transferir a propriedade, independente de registro na matrícula no imóvel.
A boa-fé tratada nesse artigo é a boa-fé subjetiva do artigo 1.201 do Código Civil, que dispõe que a posse de boa-fé é aquela em que o possuidor ignora o vício ou o obstáculo que impede a aquisição do imóvel.
Ainda, dispõe o parágrafo único do artigo 1.242 que o possuidor que tem um justo título tem a presunção de boa-fé, salvo quando a lei não admitir esta presunção.
O parágrafo único do artigo 1.242 diminui o prazo da posse para 5 anos, se o imóvel foi adquirido de forma onerosa, com base em registro na matrícula do imóvel, que foi posteriormente cancelado, desde que o possuidor tenha estabelecido no imóvel a sua moradia ou realizado no imóvel investimentos de interesse social e econômico.
A usucapião com base em registro na matrícula do imóvel posteriormente cancelada é o que se chama de usucapião tabular.
USUCAPIÃO CONSTITUCIONAL (OU ESPECIAL) RURAL OU PRO LABORE
A usucapião constitucional está prevista no artigo 191 da Constituição Federal, no artigo 1.239 do Código Civil e na Lei n° 6.969/81.
Quem possuir uma área de terra não superior a 50 hectares, em área rural, que a torne produtiva com o seu trabalho ou de sua família, que estabeleça nesta terra a sua moradia, que não seja proprietário de nenhum outro imóvel, seja rural ou urbano e possuir essa área de forma ininterrupta por mais de 5 anos, adquire a propriedade pela usucapião.
Nesta modalidade de usucapião constitucional não há previsão de justo título e boa-fé, pois estes se presumem de forma absoluta.
A área de 50 hectares diz respeito à área máxima e não há previsão de área mínima, inclusive, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça afirma a possibilidade de usucapião constitucional em área inferior a um módulo rural, conforme julgamento do REsp nº 1.040.296.
USUCAPIÃO CONSTITUCIONAL (OU ESPECIAL) URBANA OU PRO MISERO
Na usucapião especial urbana, adquire a propriedade quem possuir um imóvel com no máximo 250 m², pelo prazo de 5 anos, de forma ininterrupta e sem oposição, utilizando para sua moradia, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
O direito à usucapião especial urbana não será reconhecido para a mesma pessoa por mais de uma vez.
É também chamada de pro misero, pois esta modalidade de usucapião atende ao direito mínimo de moradia.
A soma das posses na usucapião constitucional apenas se dará em caso de sucessão, e apenas se o herdeiro residia no imóvel ao tempo da morte de seu antecessor.
USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA COLETIVA
Esta modalidade de usucapião está prevista no artigo 10 do Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001).
Para se adquirir a propriedade por meio da usucapião constitucional urbana, são necessários os seguintes requisitos:
- A posse deve ser de cinco anos ininterruptos;
- Exercida em uma área urbana com no mínimo de 250 m²;
- Por famílias de baixa renda para sua moradia;
- Sem oposição;
- Com ânimo de dono;
- Ausência de possibilidade de identificação da área de cada possuidor;
- Os possuidores não podem ser proprietários de imóvel urbano ou rural;
Na usucapião constitucional urbana não é necessária a posse de boa-fé.
O Estatuto da Cidade estabelece que as posses podem ser somadas, mas para isso a posse do atual possuidor e a do antecessor devem ser contínuas.
A usucapião especial urbana será declarada por juiz em sentença, a qual servirá como título para registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Na sentença, o juiz atribuirá a fração ideal de cada possuidor, independente do tamanho da área ocupada por cada um, salvo se os condôminos acordarem de forma diversa.
A sentença estabelecerá um condomínio indivisível entre os usucapientes, o que significa que não será divida a área com uma matrícula para cada imóvel, ou seja, haverá uma única matrícula da área total.
Para a extinção deste condomínio é necessária a decisão de pelo menos 2/3 dos condôminos e as deliberações sobre a administração do condomínio serão tomadas pela maioria de votos dos condôminos presentes.
USUCAPIÃO FAMILIAR
A pessoa que exerce a posse de imóvel urbano, com no máximo 250 m², pelo prazo de 2 anos de forma ininterrupta, com exclusividade e sem oposição e que utiliza o imóvel para sua moradia e de sua família, não proprietário de outro imóvel, no qual dividia a posse com cônjuge que abandonou o lar, adquire o domínio integral do imóvel.
Este direito só será reconhecido ao usucapiente uma única vez.
USUCAPIÃO INDÍGENA
Esta modalidade de usucapião está prevista no Estatuto do Índio, em seu artigo 33.
O índio integrado ou não, que possuir por 10 anos ininterruptos, área de terra com menos de 50 hectares, adquire a propriedade deste imóvel.
USUCAPIÃO ADMINISTRATIVA
O artigo 1.071 do Código Civil alterou a Lei de Registros Públicos, com o acréscimo do artigo 216-A que fez constar a usucapião administrativa.
Esta modalidade de usucapião é uma exceção à reserva de jurisdição, pois neste caso a prescrição aquisitiva se dá por ato não jurisdicional.
O pedido de reconhecimento da usucapião será processado diretamente em cartório de registro de imóveis, que precisa ser situado na mesma comarca do imóvel usucapiendo.
O requerimento de usucapião deve ser apresentado por advogado, e deve ser instruído com:
- Ata notarial que ateste o tempo de posse;
- Planta e memorial descritivo;
- Certidões negativas dos distribuidores da comarca onde está localizado o imóvel e do domicílio do possuidor;
- Documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse (comprovante de pagamento dos impostos, conta água e conta de luz).
EFEITOS DA SENTENÇA DE USUCAPIÃO
A sentença em qualquer das ações de usucapião é declaratória de propriedade e serve como título para registro no Cartório de Registro de Imóveis, tornando o imóvel regular para os efeitos legais.
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