Compra De Imóvel Em Leilão: Como Garantir A Posse Após A Arrematação

Como Garantir A Posse Após A Arrematação De Imóvel Em Leilão

Adquirir um imóvel em leilão é uma prática que vem se tornando cada vez mais comum no cenário do mercado imobiliário brasileiro. Entretanto, antes de comprar um imóvel por meio de leilão, você deve estar atento as peculiaridades deste tipo de negociação. 

Para comprar um imóvel em leilão, não é necessário nenhuma característica especial do comprador, ou seja, qualquer interessado poderá se habilitar para participar do leilão e dar lances com o objetivo de arrematar o bem.

Sem dúvidas, o ponto mais atrativo em uma arrematação por leilão é o preço. Em um leilão, imóveis bem localizados e novos chegam a custar até a metade do valor de mercado, o que pode representar uma excelente opção de investimento.

Além do preço baixo, muitos leilões também permitem o financiamento de parte do valor da arrematação, com os mesmos juros aplicados aos financiamentos imobiliários. 

Deve-se levar em conta, porém, que o preço baixo não está ali por acaso: muitos problemas podem decorrer da compra de imóveis em leilão, como por exemplo a dificuldade em ter a posse do imóvel, existência de débitos anteriores, mal estado de conservação do imóvel, entre outros. 

Por isto, é importante compreender o funcionamento do processo de arrematação por leilão e considerar a assistência de advogado com conhecimentos em leilão de imóveis para evitar prejuízos. 

A burocracia exagerada e a necessidade de cumprir determinados procedimentos pode ser uma surpresa infeliz para aqueles que estão começando a investir na compra de imóveis em leilão.

Veja abaixo quais são os tipos de leilão e como agir para conseguir a posse do imóvel depois da arrematação.

• Leilão extrajudicial

O leilão extrajudicial não decorre de uma penhora ocorrida em processo judicial, mas de autorização do proprietário ou de terceiro por ele autorizado, desde que também haja previsão legal para a realização do leilão extrajudicial.

Deste modo, o credor pode garantir o recebimento de seu crédito por meio da alienação do bem que serviu de garantia para o contrato sem se submeter a um processo judicial, ou seja, o credor deverá demonstrar que existem pagamentos em aberto.

Este procedimento é bastante utilizado por bancos, instituições financeiras, construtoras, entre outros, por representar uma forma rápida de retomar o imóvel e torna-lo disponível a venda.

Neste caso, o credor deverá notificar o devedor para o pagamento, estabelecendo o prazo para tanto. Caso o pagamento não ocorra no prazo estabelecido, a retomada do bem poderá ocorrer de forma imediata e o credor se torna proprietário do imóvel.

Depois de regularizada a propriedade do imóvel em nome do credor, este poderá realizar a sua alienação por meio de leilão extrajudicial, também notificando o credor, agora antigo proprietário, sobre a data do leilão e as suas condições.

• Leilão Judicial

O leilão judicial decorre de uma penhora de bens ocorrida por meio de um processo judicial, em razão de dívidas de qualquer natureza. Neste caso, as dívidas podem ser decorrentes do próprio imóvel ou, então, outras dívidas de seu proprietário que, por não ter outros meios de pagar, poderá perder o imóvel e até mesmo outros bens.

É comum que ocorram leilões judiciais por dívidas de condomínio, dívidas de impostos, débitos trabalhistas, entre outros.

Neste caso, após a penhora do bem, haverá a realização de uma avaliação para que se estabeleça o seu valor de mercado e, então, um valor justo para o leilão. O leilão será realizado por meio de empresas certificadas pelo Poder Judiciário, com leiloeiros oficiais e poderá ser feito de forma presencial ou pela internet.

O Código de Processo Civil também admite a possibilidade de parcelamento do valor do bem em leilão. 

A partir do auto de arrematação, documento que regulariza a compra do imóvel por leilão judicial, o comprador é considerado proprietário do imóvel e compete a ele buscar o cartório de Registro de Imóveis para obter a regularização da escritura.

• Edital do Leilão

É importante observar que, sendo o leilão judicial ou extrajudicial, a sua realização sempre será pautada em um edital, contendo as condições para a participação, datas e horários, descrição do imóvel, se o imível está ocupado ou não, qual o valor de mercado e o valor mínimo para lances, prazo e condições de pagamento etc. 

A leitura atenta do edital é relevante, pois é o documento que estabelece as regras do leilão e orientará os termos da negociação e da própria arrematação. 

Para garantir que o resultado do leilão ocorrerá dentro do esperado, é recomendada a assistência de advogado para avaliar o edital, as condições da oferta e os riscos decorrentes do negócio.

Por exemplo, se mesmo com um valor de arrematação baixo, o imóvel possui débitos altos de condomínio e IPTU a cargo do arrematante, a compra do imóvel em leilão não será uma boa opção, pois o custo final pode superar o valor de mercado daquele imóvel.

• 3 Passos para Conseguir a Posse do Imóvel Arrematado

Muitas vezes, a compra de um imóvel em leilão representa apenas o início do processo para regularização da propriedade e da posse, pois na grande maioria dos casos, o imóvel encontra-se ocupado e o seu ocupante não sai de forma voluntária do imóvel.

Assim, com os documentos que comprovam que realizou a arrematação do imóvel em mãos, é hora de iniciar os tramites para garantir também a posse do bem.

• Tente contato com o ocupante

Quando concluir o procedimento do leilão, tente manter contato com o ocupante do imóvel, de modo a informa-lo sobre a arrematação e a necessidade de desocupação, buscando estabelecer um acordo para que o imóvel seja entregue de forma rápida e sem atritos. 

• Envie uma notificação extrajudicial

Se não conseguir contato com o ocupante ou caso não tenha um bom resultado depois de tentar uma conversa, envie uma notificação extrajudicial. 

Nesta notificação, comunique que arrematou o imóvel em leilão e indique o prazo para desocupação, também alertando o ocupante que se a desocupação não ocorrer no prazo assinalado, serão adotadas medidas judiciais.

A notificação extrajudicial deve ser enviada pelos Correios, com aviso de recebimento. Deste modo, é possível assegurar que foi recebida pelo ocupante e que ele está ciente sobre a necessidade de sair do imóvel.

Embora não seja obrigatório notificar extrajudicialmente o ocupante antes de tomar as medidas judiciais, é uma boa prática a ser considerada, pois pode reduzir os custos envolvidos na retomada da posse e também evitar discussões, além de ser uma opção mais rápida, se comparada com um processo judicial.

• Avalie Medidas Judiciais

Quando não houver mais possibilidade de tentar negociar com o ocupante a respeito de sua saída do imóvel, avalie medidas judiciais para garantir a posse do imóvel de leilão com a assistência de um advogado.

Após a arrematação e permanecendo ocupado o imóvel, o comprador pode dar início a processos judiciais que tem por objetivo assegurar a posse sobre o bem. Para isto, é necessária a assistência de advogado especialista em leilão.

Para o caso de leilão, a ação recomendada é a de imissão na posse, pois o comprador possui documentos que comprovam ser o proprietário daquele imóvel, mas não teve a posse, pois o ocupante do imóvel se recusa a transferi-la.

Em se tratando de leilão judicial, as providências para a desocupação do imóvel podem ser requeridas ao próprio juízo do processo de execução. 

O juiz pode determinar que, em 60 dias, ocorra a desocupação voluntária do imóvel. Quando há a resistência a ordem judicial, o juiz também autorizará o uso força policial e ordem de arrombamento, como uma medida extrema a garantir que a posse do imóvel seja transferida ao atual proprietário.